Najem poslovnih prostorov v času epidemije in izrednih ukrepov
V trenutni situaciji, ko je praktično celoten svet zaradi epidemije obstal, se marsikateri najemnik poslovnega prostora sooča z vprašanjem, kaj s poslovnim prostorom in najemnino v času, ko poslovnega prostora zaradi epidemije in izrednih ukrepov ni mogoče uporabljati skladno z njegovim namenom?
Ali mora najemnino plačevati za čas, ko poslovnega prostora zaradi trenutnih razmer ne more uporabljati skladno z njegovim namenom?
Odgovori na ta vprašanja niso enoznačni, saj so odvisni od okoliščin konkretnega primera, interesov strank, pogodbenih določil vsake posamezne najemne pogodbe.
V izhodišču velja načelo »pacta sunt servanda« – dogovore je potrebno spoštovati. Najemodajalec je dolžan zagotoviti poslovni prostor in njegovo rabo, kot je dogovorjeno v najemni pogodbi. Pogodbena zaveza najemnika je zlasti seveda plačevanje najemnine. Takoj se postavi vprašanje, na čigavi strani je riziko, če poslovnega prostora ni mogoče uporabljati skladno z njegovim namenom zaradi trenutnih izrednih razmer? Izpostaviti je, da gre v tem primeru za zunanje okoliščine, ki vplivajo na rabo predmeta najema, torej okoliščine, ki so izven same nepremičnine, ki je predmet najema. Najemodajalec načeloma še vedno omogoča rabo stvari z lastnostmi, kot so bile pogodbeno dogovorjene- torej je svojo pogodbeno obveznost izpolnil. To nakazuje, da je riziko nemožnosti uporabe poslovnega prostora zaradi trenutnih izrednih ukrepov v načelu riziko in breme najemnika. Slovenska zakonodaja v tem trenutku posebej ne ureja situacije, ko najemnik prostora ne more uporabljati skladno z njegovim namenom, oziroma situacije ko je zaradi zunanjih vzrokov (izven predmeta najema) onemogočena normalna in nemotena uporaba poslovnega prostora. V teoriji[1] se nakazuje kot možnost, da bi lahko sodna praksa v takih situacijah v posameznem primeru zgolj ob upoštevanju nekih splošnih načel obligacijskega prava (predvsem načelo vestnosti in poštenja iz 5. člena Obligacijskega zakonika ter načelo enake vrednosti dajatev iz 8. člena OZ) izoblikovala pravilo, da se breme izrednih razmer porazdeli na obe pogodbeni stranki. Kako bi se breme porazdelilo med stranki – ali z oprostitvijo najemnine ali z znižanjem najemnine za čas trajanja izrednih razmer- ni povsem jasno. Gre seveda v tem trenutku zgolj za teoretičen in do eventuelnega oblikovanja sodne prakse tudi za precej negotov koncept.
Zaradi teh zunanjih dogodkov bi bilo možno najemno pogodbo razvezati s sklicevanjem na spremenjene okoliščine (112. člen Obligacijskega zakonika). Spremembe najemne pogodbe s sklicevanjem na spremenjene okoliščine pa brez soglasja najemodajalca ni mogoče doseči- takšna je vsaj trenutna sodna praksa. Vendar se ravno sedaj v luči trenutnih izrednih razmer pojavljajo teoretična stališča[2], da bi se v okviru tega instituta lahko/moralo bremena trenutnih razmer pravično porazdeliti in to tudi z (začasno?) spremembo najemne pogodbe ob sklicevanju na temeljna načela (načelo vestnosti in poštenja, načelo ohranitve pogodbe itd…). Ali bodo sodišča spremenila dosedanjo prakso in začela dopuščati sodno prilagoditev pogodb (in ne le razveze) v okviru instituta spremenjenih okoliščin je negotovo.
Ravno tako se pojavljajo teoretična razmišljanja[3], da bi se za konkretne razmere smiselno uporabljala določila Obligacijskega zakonika, ki urejajo situacijo, ko se stvar med trajanjem najema uniči zaradi višje sile . Riziko uničenja po tem členu nosi najemodajalec. V primeru konkretnih izrednih okoliščin sicer ne gre za situacijo uničenja oziroma delnega uničenja stvari (saj gre za začasno nemožnost oziroma omejeno možnost rabe) vendar bi se upoštevaje namen določila to določilo lahko smiselno uporabil tudi za trenutne izredne razmere in začasno nemožnost rabe (»delno uničenje« zaradi višje sile), kar bi omogočalo ustrezno znižanje najemnine. Teorija navaja, da bi se lahko ustrezno znižanje najemnine doseglo celo izvensodno, z navadno izjavo poslano najemodajalcu (torej brez sodne intervencije). Gre za negotov teoretični koncept. Tudi meril, kakšno bi bilo to znižanje najemnine (v celoti, v deležu?) upoštevaje interese obeh strank, ni.
Če se vživimo v najbolj pogost scenarij v dani situaciji – praviloma ni v interesu strank prenehanje same najemne pogodbe in je potrebno premostiti zgolj vmesni čas trajanja te izredne situacije.
Kakšne možnosti ima torej najemnik? Najemnik je kljub izjemnim okoliščinam načeloma še vedno dolžan plačevati najemnino. Najemodajalec lahko v primeru neplačevanja najemnine zoper njega uporabi vsa pravna sredstva, ki so mu na razpolago. Tako lahko vloži predlog za izvršbo, tožbo za plačilo najemnine. Najemniku je v uteho lahko to, da sodišča razen v nujnih primerih v tem trenutku ne delujejo. Izvršbe in sodni postopki te vrste pa niso nujne zadeve, kar pomeni, da takojšnjih posledic za najemnika in njegovo premoženje zaradi neplačevanja najemnine ni. Seveda pa bo končno breme (ko se bodo stvari vrnile v normalne tirnice) v posledici zamudnih obresti in stroškov postopka (v kolikor najemnik ne bi poravnal najemnine takoj ko bi okoliščine to omogočale) za najemnika toliko višje.
Najemodajalec lahko zaradi neplačevanja najemnine tudi odstopi od pogodbe. Tukaj lahko najemniku nekoliko pomaga zakonska ureditev, vsaj z vidika premostitve likvidnostnega krča, v katerem se je znašel v posledici trenutnih razmer. Najem poslovnih prostorov je urejen v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki v 28. členu določa, da najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Najemodajalec torej mora preden uresniči upravičenje odstopiti od pogodbe, najemnika najprej opomniti na plačilo najemnine in šele po preteku dveh mesecev od opomina lahko od pogodbe odstopi.
Preveriti je potrebno tudi samo najemno pogodbo, če vsebuje kakšna določila za primer višje sile ipd., ki bi lahko najemniku bile v pomoč.
V kolikor pa je v obojestranskem interesu, da se najemno razmerje obdrži pri življenju tudi po prenehanju te izredne situacije, pa je seveda najboljša pot dogovor z najemodajalcem, ki lahko na razne načine prisluhne najemniku in se posledice trenutne situacije tudi pošteno, pravično in ob upoštevanju obojestranskih interesov porazdelijo na obe stranki. Možnosti za sporazumno urejanje so praktično neomejene (odpust najemnine, znižanje najemnine, odlog plačila, obročno plačilo itd…), seveda pa se predlaga, da se dogovorjena rešitev sklene v pisni obliki (aneks k najemni pogodbi) v izogib morebitnim kasnejšim zapletom.
[1] Dr. Miha Juhart, Vpliv izrednih ukrepov zaradi epidemije na najemna razmerja, Pravna praksa, 2.4.2020
[2] Dr. Damjan Možina: Plačilo najemnine v času, ko najemnik poslovnih prostorov zaradi epidemije ne more uporabljati, Tedenski pregled pravnih, davčnih in finančnih novosti / 7. april 2020 / številka 11, TFL glasnik
[3] Dr. Damjan Možina: Plačilo najemnine v času, ko najemnik poslovnih prostorov zaradi epidemije ne more uporabljati, Tedenski pregled pravnih, davčnih in finančnih novosti / 7. april 2020 / številka 11, TFL glasnik